【日本购房】日本购房有感-在日购房最全指南

今年12月，笔者终于在日本东京近郊获得一处房产，也刚刚把整个流程走完，虽然是波澜不惊，不过其中需要注意的环节还是非常多的。由于隐私问题等原因，本文并不会出现太多购入房产本身太多信息，不过笔者会最大的还原购房的全过程以及方方面面需要注意的内容。本文会很长，所以可以按需看完，当然，哪怕你不是在日本或者是并不考虑购房，其中一些细节也是值得一看的。

说在前面

笔者并不是专业的房地产销售，贩卖人员，但是很多东西都是自己去查找和学习的。所以本文如果出现疏漏也请不妨指出，不过笔者会负责任的做到写的每一段话是有自己的根据。顺便，有时候相比于去寻找“专家”的建议，自己去互联网或者熟人去查找信息也会是让你获得更加立体的信息的关键。在这个时代，任何信息源都有其“立场”，给你提供咨询建议的房地产销售也是如此。

有关日本的房产

首先，日本的房产并不像其他国家的那样的是资产，大部分的房产却是负债。能够提供正向资金流的物品是资产，相反就是负债。虽然在东京都心极少数的区域有所谓的“资产房”，但是从现实角度来讲，除非你有现款可以买下都内的大块土地，否则就算是增值在目前日本经济状态下也是微不足道的。日本持有房产或者土地，会需要缴纳固定资产税，遗产税等诸多税金，如果是公寓还有管理费和修缮费，并不是像中国国内那样只需要交微不足道的物业费就可以持有。当然，这不代表买房就不需要考虑资产性，只是资产性只是考虑购房的一个轴线，并不是全部的思考维度了。

一户建还是公寓？

这是在日买房的一个老生常谈的问题。对于一些国家的人会对“独立产权一户建”有不切实际的幻想。这边会举出公寓和一户建的优缺点

一户建

公寓

最近你也可以发现国内众多顶级富豪来日本购买的也是东京的高级公寓，所以笔者在这想说的也仅是这两个选项并没有天然的优越性。高级公寓=市心别墅>外围公寓=一户建，最终价格还是会决定一切。

购买决定

首先看这张图，这里基本决定了所有购买决定的原则。

为不会英语的解释一下这张图。

上方三角：绿色：Cheap：便宜 低价

⭐蓝绿色交叉部分：青色：Cheap& High quality： 便宜且高品质 = 需要很多时间和努力

蓝色： High quality：高品质

红绿色交叉部分：橙色： Cheap& Fast ： 便宜又快到手 = 更低的品质

红色： Fast ： 快 （指的立刻就能到手）

红蓝色交叉部分：深红色： High quality & Fast ：高品质又快到手= 更加昂贵

中心区域： Cheap& High quality & Fast ：又便宜又高品质还快到手= 几乎不可能的情况 或者你是买彩票烧高香了

对于买房这个可能是大部分人的人生中最大的购买，也值得作为青色领域进行决策，既花很长时间用很多精力去挑选自己理想的房产。因为这个购买决定，可以影响上百万甚至千万的投入资金，也影响了你今后几十年的生活品质。也许根据你现在的地位可以便利店不假思索，或者随便去米其林餐厅吃饭，但是大部分人来说买房还是最应该也是最值得走青色的购买路线的。既最大化性价比的思路。所以以下本文也是从这个思路来讲房地产的选择决定和整体的购房流程的，如果你钱很多或者懒得学习相关知识或者如果是非常急得要买房，那对不起，本篇攻略也许不适合你。

1.笔者其实是不推荐一来日本就买房的，因为适合你的绿色区域还不大，你的预算也不会高，你花时间寻找的房子哪怕是“高性价比”，不在你的预算范围内，也依然是于事无补。所以建议还是有一些财政基础再来寻找房子。

2.买房子某种意义上就和二手商品贩卖一样，市面上挂着的还在卖的，往往是别人挑剩下的。很多人也在寻找自己的青色房地产，所以真正的好地产，是要和别人抢的。而去房产公司让别人给你“挑选”所谓的根据你的预算的房子的时候，你已经不是在走青色购买路线了。因为让别人提供选择，既放弃了长期蹲守好房源的可能性，既你只有橙色和深红色的房子可选。更可怕的是如果你对高品质的认知都没有产生完全依靠他人的时候，那是具有极大风险的。

3.什么是高品质的房子：房子要大，楼层要高，阳光要足，房子要新，交通要好，周围设施多，商业要发达，社区环境要好，装修要新，房型要正，风水要好，服务要好，周围要安全，资产性要好，运营费用要合理。。。。有着太多因素决定了一个房子是否高品质，作为一个青色购买者，基础的前提就需要你对什么是高品质的房子有所了解，然后再去和你想购买的区域匹配所期待的价值。网络上也有无数视频来帮助你去了解购房所需的细节，建议你做购买决策之前，有100+小时的相关视频观看经验。笔者走购买流程的时候，也是感觉自己的理解是比所谓的房产中介要多的，他们会有说的和不说的内容，因为对于他们来说，你的几千万投入和几十年生活品质一文不值，他们只需要交易成交并获得佣金。

4.日本还是有着一个相对公平的交易环境，大部分房地产房源都会被房地产公司登陆到一个政府设定的系统中（REINS），也会同时被很多网站服务公布出来（SUMMO等，不过本房地产第一时间并没有在summo上看到，所以建议同时对比nomura等各大房地产网站）。也就是很多情况下，你如果发现了一个新的房源，那大概那就是个新的房源。如果这个房子符合了你在步骤三设立好的价格基准甚至在其之下，那就可以下手了。但是这个等待可能是漫长的，笔者也是蹲了一年多，才买到了这个房子，但是机会总是会给有准备的人的。

5. 在寻找房子过程中，也可以随机的去申请看房。一个是提高你对流程的认知，一个是房子在对比中才能比出个高下，否则只是靠新鲜感一个离车站18分钟的房子都可以给你看出个新鲜劲了。最后一个就是可以把你对房价的认知和房地产销售确认一下。这个环节是完全免费的，也希望买房的人最起码有2-3次看房的经验。

买房挑选是整个购房最耗时也是最重要的一环。于是也小小透露一下笔者的房子吧， 二手公寓，全新装修，总计20层一个还算中间的楼层数，算是日本泡沫时期的建筑质量还不错的房子，三室一厅室内面积75+（算是比较大的公寓了），步行离车站4分钟（尽量选步行10分钟以内的公寓），这个车站到东京站20分钟以内。步行6分钟内有若干大型商场，很多超市，居酒屋，电影院，毕竟离车站很近算是比较嘈杂的区域，不过笔者的地方还算相对安静。还送了家具等，总体价格6000w日元左右。每个月的管理+修缮为2w不是很高。选定了自己的房产，然后就进入购买环节了。

购买流程

购买流程也是非常重要的一环，包括中介公司的选择，和贷款公司的选择。如果是二手住宅，非常建议同样采用青色购买策略，但是要又快又准，一旦房源出来不立刻决策，那你可能就要被其他人捷足先登了。顺便，房产购买是一条修罗的路，不管弄哭几个房地产有关销售，一切都是最大化你自己的价格。

1.申请看房（内見）

日本买房有诸多杂费和细节费用。而中介费，原则收取上限是 房产价格（不含税）×3％＋6万＋消費税，对于一个6000w的房子来说，中介费用就已经要有204w了。但是中介又是必须请的，否则除非你自己就有房地产交易资格，否则中介是必须存在的。笔者看房的时候选了一家房地产中介公司A，不过因为开的中介费用太高，所以第二天找了不要钱的中介公司B，再次看了一遍房并稍微砍了一些价进行了房屋购入申请。

为什么日本存在不需要中介费用的中介，这是因为日本不仅仅是买家需要交中介费，卖家也是要交中介费的。对于6000w的房子，如果是正常情况，买家得交6000w+中介费+杂费，卖家也只能拿到6000w-中介费-杂费（这也是为什么日本基本很难炒房赚钱的原因之一）。如果买家和卖家都请了一家中介，那中介最多可以拿到400w多的佣金。当然，如此暴利自然也有竞争者，毕竟所谓的（房产价格（不含税）×3％＋6万＋消費税）只是个法律规定的上限，那些房地产大头都按照这个价格收取本身就很不合理。有些不收中介费的中介，是因为能够从卖家那获得这比中介费，且卖家本身就有房地产交易资质的情况下，提供的服务。笔者的房子属于是房地产公司买下来再卖的房子，所以是属于可以全额不用交中介费的类型。

为什么笔者敢于选择不收中介费用的中介。1，笔者对房子有足够的了解，完全无需中介给我介绍物件。2，笔者已经看中了这个房产，与那种去中介给你推荐房源，对话，看房一条龙服务的不同。3. 因为是二手房，所以不可能存在中介的介入和行为会影响房屋本身价值的可能性。

当然，买房就是一个修罗的旅程。笔者无情抛弃的第一个房地产公司的年轻的销售向笔者哭求的景象也是历历在目。但是200w很可能多于大部分日本人一半以上年净收入了，考虑到这200w可以充当买房后的家电，家具，搬家，等等费用。在你对房地产有足够认知的前提下，少花一分中介费都是值得的。

2.提交购房申请（買付証明書）（買付申込書）

在笔者第一次看房的时候，也有一个夫妻同时来看房。没想到以后也许就是竞争对手了。笔者第二天陪着中介直接当天提交了购房申请，不过当时还是砍了一些价格。卖家并没有立刻同意进行交易，隔了两天，被告知有人要以原价买房。不过因为笔者是第一个提交购房申请的，原则上卖家问了我要不要加价到原价购买，否则购买权就顺延到第二申请者。当然笔者决定了原价购买，于是竞争对手只能放弃购买。所以，有价格交涉权的，有且仅有第一个申请者。

所以如果看中了房产，早点提出购房申请是非常重要的。购房申请是有法律效力并留在系统上的，其他房地产公司也能看到。（至少日本还算透明，不会拿有人要全价购买的来威胁的套路）

在这个阶段，需要选择订金（手付金）是多少, 一般是房屋价格的5%-20%，或者是100w。这个钱，如果买家交易前反悔了就拿不到了，如果卖家交易前反悔了是得给买家两倍的订金。不过如果因为买家因为不可抗力，比如事故或者贷款申请不成功，是可以全额拿回订金的。不过需要注意的是，订金是可以用现金（纸币）交给卖家的。手里纸币多的小朋友们，别问为什么用纸币，这是拿纸币交易的最后机会。同时订金交易成功会自动充当于首付的一部分。

3.确定资金计划

一个大致的资金计划。比如多少钱用来当作首付，多少钱贷款，多少钱交手续费。不过日本没有所谓的首付必须多少多少。但是归根到底住宅贷款那也是贷款，所以不是额度设的越高越好的。同时，贷款最好在你的年收的7-8倍之间，倍率越低那些低利率的住宅贷款的成功率越高。同时这部分的设定还和住宅贷款减税（日本的一个减税制度）有关，笔者是设定了4700w的住房贷款，剩下作为首付。

4.住房贷款事前审查（住宅ローン – 事前審査）

住房贷款事前审查，代表银行对你能否进行借贷的一个大致的判断。第一家房地产公司，非得要我做完了住宅贷款事前审查才愿意去提交购房申请，本身就是失败之处了，万一等个一天房子就没了呢。不过的确做事前审查是越早越好的。笔者申请的paypay银行和三井住友都过了。其中paypay居然申请5分钟就给我过了事前审查。（日本最高效率）

同时这边要提一点，如果去中介申请住房贷款，那是极大概率只给你推荐大银行，很少给你推荐网络银行的。理由么，也许是大银行会有回扣等，同时也因为中介可以直接和大银行对接等等了。而很多网络银行需要买家自己去和银行对接，中介看不到进行情况也是不给你推荐网络银行的理由之一。当然，作为青色购买策略，那是必须申请网银的。假设贷款4000w每0.1%的利率差距，每个月都会让你多交3000日元。0.3个百分点就足够会让你每个月多交1万。网银的利率是普遍比三大行的利率低很多的。

当然还有变动金利和固定金利这种永久的话题，只能说这个超出了本文的讨论范围。请各位自己考虑选择。在交易日前，请提前去制作印章（印章证明书在这个阶段暂时还不需要）。

5.购买契约（契約）

于是到了交易日了，这一天需要在很多文件上签字，也是第一次见到卖家，同时也是你交付订金的日子。根据房屋种类和提问的问题，一般会持续2-5个小时。笔者是叫个朋友一起，让他替你录个音，以防万一。在这一天之后如果反悔就代价很大了，所以签约前请确定你一定要买这个房子。这一天通常会收到这个房地产更加详细的说明，包括是不是容易地震，水害土地等等，不过如果有信息是你这第一次听到，只能说是调查欠佳了。大部分资料一般中介都会提前发给你，请在签约前确保里面细则没有问题。同时，签约建议带个房地产交易专用文件夹，第一页全是名片 后面是可以放公文的大袋子，然后是可以插入其他资料的小袋子，最后是一个袋子可以放一些交易物品，比如小票等等。毕竟重要的资料，不能随便存放。虽然房地产中介会给你个文件夹，不过那个不一定适合你了。

6.住房贷款正式审查（住宅ローン – 本審査）

建议签约完第一天就提交正式审查要求。优秀的住宅贷款通常还有不同附带的健康保险，笔者的就是最基础的癌症保险（如果查出了癌症，住房贷款减半）。当然可以根据需求继续增加保险范围，不过相应的住房贷款利率也会提高。请根据自己的情况判断。笔者最后是选择了贷款利息最低的PayPay银行，变动金利，年0.25%。最近日本的贷款利息的确有点低，不过看到文章的同学请按照现在的利息自行计算。提交申请后三天，PayPay银行就给了笔者通过了。算是又是一个日本最高效率了。本审查之后还会和中介和卖家敲定最终正式交割的大概时间，可能因为笔者的贷款过的太快，中间空了好几周。通常是2-3个星期后进行正式交割「残金決済」。

正式交割前，还需要做几个事情。

一个是要去区役所把你的户口迁到新的住址，当然如果是外国籍的人就是住民票，在留卡和日本身份证全部都要换到新家。然后以新的住所发型印章证明。为什么要在交割前先移到新住所呢，是因为这样可以节省不少登记费用，也减少很多麻烦。有可能一个40w就这么省出来了，建议还是做一下。不过理论上是不能这么做的，所以么笔者是建议签约前一周去做户口转移。当然如果不放心的同学请按照规矩签完约之后再去改地址，笔者对上面概不负责。

然后就是要去见你的司法书士了。笔者是银行指定了一个司法书士来做抵押转移，然后卖家指定了一个司法书士来做房地产权力转移。卖家的会在交割当天见面，银行的则是提前见面，各位买房的时候在这可能因使用的贷款和卖家不同与笔者有些差异。

7.正式交割（残金決済）

这一天就是你拿到房子钥匙的那天了。同时当天银行会打钱到你的账上，同时转移到卖家的账上。然后恭喜你已经成为一个正式的房奴（拍飞）。当天也会提交管理公司的一些移交资料和最后的一些事项说明。有些事情笔者后悔没有早点确认，比如有关信箱锁的密码和大楼门禁的人脸识别认证都不知道，都是当天才出的问题。因为这天开始房子是你的了，所以理论上卖家也只能提供一些义务的告知，但是调查只能由你调查了。笔者之后也是花了一个星期才把信箱密码和刷脸进门搞定。这时候就需要你自己和管理公司pvp了。

A.有关住宅贷款减税

日本是有住宅贷款减税制度的，笔者的情况是有13年，每年住宅贷款余额的0.7%（3000w限额）的减税。基本上这个就可以和管理费+修缮费抵消，所以还算是一个相当有利于买房的制度。不过各位请根据自己情况查询住宅贷款能减税多少。

以上就是从物色房子到房子入手的全流程。当然需要更详细的了解的请单独联系笔者。希望本文能对各位有所帮助。房地产中介有无数“坑”你的手段，笔者第一个房地产公司给的最终数字比第二个房地产高了400多万。只能说，请各位务必重视这一套流程，也祝愿各位能拿到自己心仪的房地产。同时预告一下下一篇，装修搬家家具篇，敬请期待。